2018年9月16日日曜日

【マメ知識】「ご自宅や土地を相場より1円でも高く売るためのコツは事前の準備とは?」



「知らないと怖い売却のタイミング・・・」


前回の記事(エントリー)でご自宅が相場で売れない代表例を2つご紹介させて頂きました。





今回の記事(エントリー)では、土地、マンションを相場よりの高く売るための事前準備について書いていきたいと思います。どうぞお付合いのほどよろしくお願い致します。




「1円でも高く売却するための準備は「意識」から」

ご自宅は資産だ!と思っている方は本当に多いですよね?

本当に自宅は資産でしょうか?

正確にはご自宅は「資産」にもなるし「負債」にもなるのです。

「えっ!!!!??」

という声が聞こえてきそうです。。
でも、もう一度言いますね。

ご自宅や土地、マンションは「資産」にもなるし「負債」にもなるのです。
では、その理由を次でご説明しますね。






「計算よりも高く売却できれば「資産」、計算よりも安く売却すれば「負債]です」





購入価格よりも高く売り抜けることができれば間違いなく資産を購入したということになりますよね。しかしここでいう「計算」とは、もしも分譲マンション(もしくは一戸建て)を賃貸で借りていたことを想定したら?という意味での計算となります。

基本的に賃貸物件は大家さん(不動産オーナー)の利回りを考慮して作りられていますので、分譲マンションや注文住宅と比較して安い材料と仕上がりになっていることが特徴です。ですので、もしも同じスペックのマンションや戸建てに賃貸で借りていたら?という仮定し、その家賃の総額と現在のご自宅(分譲マンション)の購入価格-売却価格を差し引いた金額を比較してみるというのがざっくりとした簡単な計算となります。

想定される賃料の総額-売却益を差し引けば、どのくらい得をできたのか?がイメージできるはずです。もちろんご自宅の購入では、固定資産税もあれば、修繕費だって発生してきますので、細かい計算は専門家を交えて綿密にシュミレートしておく必要があります。








「定期的に相場をチェックすることが大切」




意識の次は現状を知ることが大切になります。
特に2013年以降はデフレ脱却のため大幅な金融緩和が実施され続けています。

ですので、購入時の感覚と現状の査定に驚く方も多いはずです。

金融緩和で海外の年金機構(特に北欧の国々)は少しでも年金の財源を増やしておきたいと思い、日本に多額の投資を行いました。

その額は数十億円?

いやいや、、、

では数百億円?

いやいや、、、

数千億円単位です。

東京を例にあげますと、機関投資が2000億円~3000億円を不動産に投資しますと間違いなく地価が上昇するという傾向がございます。これが一つの機関投資家で数千億円単位ですから。ゴールドマン・サックスをはじめ、英国の機関投資家たちもここぞとばかりに東京を中心に日本の不動産へ大きな投資を行いました。

地価が上がらないはずがないのです。




「でも金融緩和が終わるとき・・・・・ガ~ン」


意識することの大切さを知って頂き、なぜ定期的な相場のチェックが必要なのか?を知っていただいたところで少し怖いお話をしますね。

金融緩和というのは、簡単にイメージしていただくと「おカネをジャブジャブ刷ることです」

実際には1万円札をどんどんと印刷するのではなく、データ上での数値を変更するだけらしいのですが。。

さて、金融緩和はデフレ脱却のために有効な手段(実際には別の理由なども複雑に絡み賃金上昇は予想よりも低い)であったのですが、ご自宅をお持ちの方々にとって大切なポイントは、金融緩和はいつか終わりが来る!ということです。現在の米国ドルは政策金利の積み上げ改定によりどんどんとドルが高くなっていますよね?

でも米国も金融緩和を実施したのち、景気が急激に上昇し、インフレを抑えるために金融の引き締めを実行しました。それが政策金利のUPです。金利が上がれば、不動産をバンバンと購入することも難しくなりますよね?

なぜなら、銀行からの融資でせっかく借りたおカネも金利が高ければ不動産での利回りが大きく減ってしまいますから。

ですので、不動産を買う人が減り、結果として不動産の価格も下落傾向となっていくのです。

つまり、日本でもそろそろ金融緩和の出口戦略が行われる可能性が高いのです。

よって、日本の不動産は昨年(2017年の上半期)がピークだったと指摘する人も。。

これはご自宅をお持ちの方々にとっては無視できないお話です。


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「金融緩和の出口戦略=金利の上昇=毎月の住宅ローンの上昇へ」


毎月の住宅ローン返済額が上がる???

上がる可能性は高いですので、上がる前提で準備していた方がよいかもしれません。

報道にもありましたが、総理大臣は2013年から継続してきたデフレ脱却のための「金融緩和の出口戦略」について言及するのではないか?という情報が表に出てきています。

金融緩和の出口戦略が公になれば、最初に動き出すのは上記で説明した海外・国内の機関投資家たちです。

金融緩和の出口戦略やら、機関投資家やら、、、まったく私には関係ない!というあなた。

上記でも説明しました通り、海外・国内の機関投資家たちの日本国内への投資金額はハンパない金額です。それが政府の金融緩和出口戦略を知り、一斉に売りにはしるのです。

なんと、怖いことでしょう。

もちろん、、ふつうのサラリーマンの方々の土地の価格や住宅ローンにダイレクトへ直撃するのです。
特に低金利であった2014年~2017年にご自宅を購入した人は本当に注意が必要です。

超低金利を前提として、ローンをいっぱいまで組んでいる方が結構いますので。。

まずは現状を知ることが大切です。



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大手不動産会社を活用するメリットは、「情報量」と「購入者希望リスト」を多く保有している点が最大の利点です。
特に売却のタイミングを見極めたい方にとっては「情報」とくに下落傾向のシグナルは見逃すわけにはいきませんからね。

また大手不動産会社は、コンプライアンスが厳しいことと個人情報の管理が徹底されています。
不動産の売却査定情報は、重要な個人情報ですので、管理が不安な不動産会社では気軽に査定をお願いしないことをおすすめします。

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