2018年9月13日木曜日

【マメ知識】知らないと後悔?自宅を相場で売れない代表的な2つのケース



ご自宅をできるだけ高く売りたいというのは、売却を決断された方ならば、誰もが思うことですよね?

しかし実際には、自宅を想定よりも高く売りぬける方よりも、自宅をかなり安く手放す方の割合が多いことをご存知でしょうか。

では、なぜ自宅を想定よりかなり安く手放す結果になるのかについて説明しますね。



【その1】ご自宅は相場で売れると思うのは危険です



ご自宅を安く手放す結果になった方々の多くが誤解していることがあります。それは「相場」で売れるだろうという楽観的に考えてしまっていることです。

まずはこの考え方を深く掘り下げてみることが大切ですよ。
実際には相場では売れず、ずいぶんと損をした気持ちで売却している方がほとんどです。




【その2】なぜ、相場では売れないの??


相場で売却が可能となるのは、あくまで売り手と買い手の双方が売買の相手を十分に選べる立場である場合にかぎります。

もしも、買い手がどうしても、あなたのご自宅をご購入したいならば、買い手と売り手の関係性は変わりますよね?

あなたは、その買い手との交渉次第では、想定よりも高く売却できる可能性が高い。一方で、あなたがどうしてもご自宅を売却しなければならない理由と期限があるならば、買い手はどう反応するでしょう?

買い手はきっと契約に十分な時間をかけてくるはずです。

買い手が契約に躊躇すれば、売り手は価格を下げてでも売却したいという心理がはたらきますよね?このような場面で、「わたしは躊躇しないよ」と言える方は、かなりのネゴシエーションができる方かもしくは投資家の素質の高い方ですね。


ご自宅の売買は、売り手と買い手の双方の事情や思惑で売却価格が変わってしまうのです。






【その3】時間の制約がネックに・・・



「希望額でなければ売りません。」という方には、自宅を必ず売らなければならないという制約がありません。理由がないということは「時間の制約がない」ということと同じですね。したがって売却の知識がないからといっても希望額以下で売らないかぎり損をすることがありません。

しかし実際には、売却を決断される方々の多くが売却をしなければならない理由や事情があります。そのその事情や理由こそが「時間の制約」とワンセットであるケースが多いのです。






【その4】売却に至る背景を知ろう!



「その3」で述べました通り、時間的制約とはつまり売却しなければならない理由とワンセットとなっています。そのもっとも多い理由を2つご紹介します。

①急にご家族がお亡くなりになり相続が発生した場合
②住宅ローンを返済できず途中と売却しなければならない場合


①「相続」

ご自宅を相場より安く売却されるケースでもっとも多いのが相続です。お父様やお母様をお悔やみする十分な時間もないままに、相続税と分割で子供たちは四苦八苦します。今では「もめない相続」などないと言われるほど、兄弟同士の分割の話は難しい問題です。

加えて相続税の納税期限は10ヶ月です。
資産を現金で多く保有している方は少なく、資産のウェートを占めるのがご自宅という方が圧倒的に多いため、ご自宅の売却が必須となるケースが多いのです。

参考→
知らないと怖い!相続税対策の知識があれば・・悔やんでも悔やみきれない!名古屋で遺産隠し2.8億円、姉弟を脱税罪で在宅起訴から相続対策を考える


②「住宅ローンの返済問題」

こちらも代表的なケースですね。

マイホーム購入のときは、胸が高鳴り、ローンをいっぱいまで利用するケースも少なくありません。不動産会社の担当者もローン枠をいっぱいまで活用できる物件を販売したいと考えています。その結果、住宅ローン金利の上昇や教育費の出費、会社の経営事情による影響など、様々な問題が出てきます。特に金利が低い時期に購入した方々のなかで変動金利を選択している方々が大きなトラブルに発展しているケースをよく目にします。

金利は少しの上昇で、年間30万円~40万円の負担が増えることも多いですから。





【その5】定期的に売却時の価格をチェックしておこう!


有利な売却を成功させるために大切なことは、「常に現在の売却想定価格」をチェックしておくことが重要な第一歩となります。売却を依頼するかどうかは別問題として、現在の売却想定価格を知っておくことは決して悪いことではありません。

とくに近年は金融緩和により株価も不動産価格も上昇していますので、定期的に気にしておく必要性があります。なぜかというと、金融緩和は政治主導により行われているためです。したがって、リーダー(総理大臣)が変われば、政策も180度変更されることは十分に想定できますから。

次期総理と囁かれている総理候補者たちは、皆様、緊縮財政を主張されています。ですから、住宅ローンを抱える方々は特にご注意ください。(急激に金利が上昇する可能性が高いと思います)








【その6】「売却想定価格を調べるときの注意点」


売却想定価格のご相談は、地元の不動産会社でもよいですし、大手にお願いするのもよいと思います。どちらもメリットとデメリットがございますが、圧倒的に情報量が多いのは、大手不動産会社ですね。

すぐに売却をしないのであれば、大切になってくるのは情報です。特に不動産価格の変動に敏感なのは情報量が多い大手不動産会社です。

不動産売却で高いパフォーマンスを誇るのは、住友不動産販売が圧倒的という印象です。特に西日本の重要な不動産を数多く取り扱っている(独占している?)だけあり、不動産価格の上下動においての知識は一般の不動産会社とは比較になりません。

もちろん、規模は関係なく情報に長けた社長さんもいらっしゃいますが、一般の売却想定額を調べる段階で社長さん自らが登場してアドバイスしてもらえることは稀なケースです。

したがって、一般社員レベルでのスキルと情報量を考えたとき、どうしても大手不動産会社を頼りたい気持ちになるというのが正直なところではないでしょうか。



不動産の活用をもっと勉強してみたい方へ≫

1億円以上の資産を保有する方々の不動産割合は約50%、5億円以上の資産を保有する方々の不動産保有率は約70%といわれるほど資産家と不動産は切り離して考えることはできません。

なぜ資産家は資産割合を現金ではなく、株式でもなく、不動産で保有したがるのでしょうか。
それには日本国内の独特のしきたりや制度が関係しています。

また一般的に誤解されていることとして、「1億円以上の資産を保有している方々は代々相続で資産を継承した!」と思われがちですが、実はこれは誤解です。1億円以上の資産を保有している方々の約半分48%の方々は相続ではなく、個人で資産を増やされた方ばかりなのです。

驚かれるかもしれませんが、1億円以上の資産を作られる方々は決して年収が高い方ばかりではありません。

彼ら(1億円以上の資産を保有されている方々)が他の方々と大きく異なる点は、「お給料(労働収入)ではおカネは貯まらない」ということに早くから知り、気づいている点です。労働収入(お給料)への課税と社会保険料は自動的に天引きされており一般の方々がどのくらい課税されているのかを意識させない制度となっているのが特徴です。

つまり取られっぱなしでも気にしない、気づかない方々こそがおカネが貯まらないのです。


労働収入(お給料)と社会保険料はもらうお給料に準じて支払う割合が高くなる「累進課税制度」となっています。ですので、ちまたでは年収が多い/少ないばかりが騒がれますが、会社でのお給料(年収)をあげることに視点が向いていてはおカネはなかなか貯まらないというカラクリです。


稼げば稼ぐだけ負担は大きくなります。
保育園料が最大6万円/月というのは有名なお話ですね。

年収が1000万円の場合、ざっくりですが手取りは682万円です。

ここから保育園料が毎月6万円もかかりますので、年間で72万円。
お子様がいらっしゃれば、手取り600万円です。

だから不動産の知識が必要となるのです。

世界にはいろいろな投資商品がありますが、資産運用をするのに、銀行が低金利で資金を貸してくれるのは日本だけなのです。だから日本でサラリーマンとなったからには、銀行の融資を活用しない手はないというわけです。

不動産を勉強されたいという方は、まずは色々な講師のノウハウや知識を取得することがもっともはやいと思います。しかし不動産セミナーも良いセミナーからおすすめできないセミナーまであり、そこは選別していきたいところですね。


不動産セミナーの注意事項はこちらでまとめられています。
どうぞご参考に。







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不動産価格の下落傾向をご心配の方や売却のタイミングに注意しておきたい方は査定が無料ですので、お気軽にご活用ください。なお、「今売ったらいくら?」といった査定は大手でなくても地元で優秀な不動産会社があれば、そちらで査定頂くこともおすすめします。

大手不動産会社を活用するメリットは、「情報量」と「購入者希望リスト」を多く保有している点が最大の利点です。
特に売却のタイミングを見極めたい方にとっては「情報」とくに下落傾向のシグナルは見逃すわけにはいきませんからね。

また大手不動産会社は、コンプライアンスが厳しいことと個人情報の管理が徹底されています。
不動産の売却査定情報は、重要な個人情報ですので、管理が不安な不動産会社では気軽に査定をお願いしないことをおすすめします。

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